房地产占用了多少金融资源？

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报告摘要

核心观点：从9月18日信托业协会公布的最新数据、央行二季度金融机构贷款投向统计报告、上市银行财报贷款投向数据等多组数据全方位分析，我们认为本轮针对房企融资的调控政策之所以如此严厉，主要是由于房地产占用了过多的金融资源，无论是房地产信托余额占信托余额的比例（15.4%），还是涉房间接融资占社融存量的比例（19.7%），或者涉房贷款占总贷款的比例（31.7%），均创出了历史新高。特别是2019年上半年热点二线城市地王频出，跟房企融资泛滥有很大的关系。因此决策层下定决心全方位的收紧房企融资，将腾出来的金融资源用来支持制造业和小微企业发展。

一、房地产类信托逆势增长，占比创历史新高。

截止到2019年6月末，在总资金信托余额同比下降6.4%的背景下，房地产资金信托余额逆势增长16.8%，达到2.93万亿，占总资金信托余额的比例达到15.4%，创2012年以来新高。

    2019年上半年，在新增信托项目金额同比下降10.6%的背景下，新增房地产信托逆势增长53.5%，达到6572亿元，占比也达到20.9%，创2010年以来新高（首次突破20%）。

新增房地产信托中，通道类几乎零增长，但占比在提升。由于单一资金信托主要是通道类业务，资管新规出台后多层嵌套被禁止，纯通道类业务明显收缩。2019年上半年，新增单一资金信托总规模同比下降31.7%。房地产类单一资金信托新增规模则勉强跟去年同期持平（同比增长0.86%），其占总的单一资金信托新增规模的比例实际上在上升（达到17.1%）。

集合类房地产信托接近翻倍，成为房地产信托规模提升的主力。2019年上半年，无论是总的集合资金信托还是房地产集合信托，新增规模提升都非常快，同比分别增长33.0%和80.1%。房地产集合信托增长过快，接近翻倍（同比增长80%），成为新增房地产信托规模提升的主力。特别是2019年第二季度，房地产集合信托单季新增3157亿元，创2010年以来最高，且超过了2018年各季度均值的两倍。

    集合信托主要是信托公司自己募集的资金，其快速增长我们认为主要有两方面原因：（1）余额宝等货币基金和银行理财收益率不断下行，P2P等新兴投资渠道又频频出现违约，导致房地产集合信托低风险、高收益率的优势不断凸显，很多高净值客户加大了对其的配置力度。（2）资管新规出台后，由于多层嵌套被禁止，银行理财资金参与房地产项目受到了一定的限制。作为替代，部分银行加大了直接代销房地产集合信托的力度，从中赚取代销费用。

二、央行和上市银行财报数据也显示房地产占用了过多金融资源

（1）涉房间接融资在社融中的占比创历史新高。如果结合央行发布的二季度金融机构贷款投向统计报告数据，我们发现涉房间接融资余额（包括个人住房贷款、房地产开发贷款和投向房地产的资金信托）已经占到社融规模的19.7%，创历史新高，这还没有包括房企直接融资（如发行债券和股票等）。

（2）如果结合上市银行年报和半年报披露的贷款投向数据，我们可以看到，2019年半年报的涉房贷款余额占比也达到了历史高位（31.7%）。

综上所述，我们认为本轮针房企融资的调控政策之所以如此严厉，主要是由于房地产占用了过多的金融资源，特别是2019年上半年热点二线城市地王频出，促使决策层下定决心全方位的收紧房企融资，将腾出来的金融资源用来支持制造业和小微企业发展。

投资建议：我们认为本轮房企融资环境收紧的力度是空前的，银行贷款、非标、公开市场发债、ABS等几乎所有融资渠道都受到了严厉监管，需求侧按揭贷款利率也已连续三个月上行。在宏观政策向逆周期调控倾斜的大背景下，为了防止增量资金流入房地产领域，中央层面对于房地产政策松动的可能性较小，但是不排除部分财政压力较大、城市层级较低的三四线城市可能会低调采取一些地方宽松政策，如临澧、芜湖、珠海等，但尚需观察这些政策后续是否会被叫停或收回。标的方面可以关注中报业绩超预期、融资优势明显且外币负债占比低的央企龙头保利地产。